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賃貸人の修繕義務の範囲
目次
Ⅰ 賃貸人の修繕義務とは
賃貸人には、契約期間中、賃借人のために目的物(貸している建物)を使用・収益に適する状態にしておく義務があります。
これは建物に生じた破損・汚損などのすべてについて発生するわけではなく、賃借人の居住の用に耐えない、もしくは居住に著しい支障が生じたような場合に発生するとされています。
賃借人に責任のあるものについては、賃貸人に修繕義務がないことは当然ですが、賃貸人、賃借人のどちらにも責任のない不可抗力によって生じたものでも、賃貸人に修繕する義務があることには、注意が必要です。
また、特約によって修繕義務を排除した場合、賃借人の不利益に比べて修繕に不相応な費用を要する場合には、この義務は免除されます。
Ⅱ 賃借人は、修繕の費用を請求できる
修繕は、賃貸人の義務なので賃貸人が費用を出さなければならず、賃借人が自分の費用で修繕した場合には、この費用を直ちに賃貸人に請求できます。
ただし、明らかに通常の使用の結果とは言えないような態様での故障等については、賃借人に責任があるのでこの限りではありません。
Ⅲ どのような場合に、賃貸人に修繕義務があるのか
具体的に、トラブルになりそうないくつか事例を見ていきましょう。
- 「備え付けのエアコンが他の部屋に比べて古いから取り替えてほしい」との要求については、エアコンが正常に作動している限り、賃貸人が交換する必要はありません。
- 畳替えについては、雨漏り等によるふやけやカビがある場合には、表替えや畳替えをしなければなりません。
- 賃貸の当初から欠陥があった場合で、「賃貸借契約で予定された内容」にこの欠陥が既に含まれており、家賃等に反映されている場合には、修繕義務の対象とはなりません。賃料が低く設定された老朽化アパートの賃貸などは、この典型例といえるので、建物として使える限り、その改装の要求等はできないことになります。
- ガス漏れ点検など貸部屋の保守点検は、修繕義務の一内容で、賃借人はこの修繕義務のために必要な行為を拒むことはできないと規定されています。賃借人が保守点検のための部屋への立ち入りをさせない場合には、賃貸人は契約を解除して、賃借人を退去させることができる可能性があります。
Ⅳ 修繕義務のトラブルについては、弁護士に早めの相談を
修繕義務の範囲については、その判断が微妙なものもあります。賃貸人の側から見ると、それによって賃借人が賃料の支払いを止めてくる可能性があり、賃借人の側から見ると、不本意ながら、建物・設備等の不具合を我慢しなければならないという事態となります。
賃貸人、賃借人で対立してしまった時には、弁護士に相談して、できるだけ早く解決を図るとよいでしょう。
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監修者
植田 統 弁護士（第一東京弁護士会）
東京大学法学部卒業、ダートマス大学MBA、成蹊大学法務博士
東京銀行（現三菱UFJ銀行）で融資業務を担当。米国の経営コンサルティング会社のブーズ・アレン・アンド・ハミルトンで経営戦略コンサルタント。
野村アセットマネジメントでは総合企画室にて、投資信託協会で専門委員会委員長を歴任。その後、レクシスネクシス・ジャパン株式会社の日本支社長。
米国の事業再生コンサルティング会社であるアリックスパートナーズでは、ライブドア、JAL等の再生案件を担当。
2010年弁護士登録。南青山M's法律会計事務所を経て、2014年に青山東京法律事務所を開設。2018年、税理士登録。
現在、名古屋商科大学経営大学院（MBA）教授として企業再生論、経営戦略論の講義を行う他、Jトラスト株式会社（東証スタンダード市場）等数社の監査役も務める。
