青山東京法律事務所では、現在、４０社を超える企業に対して、顧問弁護士サービスを提供しています。不動産業では、開発中心の会社、賃貸中心の会社数社をクライアントとしています。
顧問弁護士としての経験から、不動産業の特徴は以下の５点にあると考えています。
- 取引金額が大きく、リスクが大きい。
- 用途地域の変更等、行政上の規制への対応をしなければならない場合がある。
- 相続登記が何代にもわたってなされていない等、権利関係の不明な土地、建物が多い。
- 複雑な権利関係を処理するために、土地家屋調査士、司法書士等と連携して、仕事を進めなければならない場合がある。
- 顧客にとっては大きな投資なので、細かいことについてもクレームをしてくる場合が多く、その処理が大きな負担となる。
青山東京法律事務所では、これまでの経験を踏まえ、不動産業の複雑な法律問題について、スピーディーかつ的確なアドバイスをすることを心がけていますので、顧問弁護士を探している方は、是非当事務所にお問い合わせください。
目次
Ⅰ 青山東京法律事務所の強み
青山東京法律事務所の強みは、金融、コンサルティング、総合商社、建築会社等、人生経験の豊富な弁護士が在籍していることです。弁護士は合計で４名在籍していますが、全員が弁護士以外の仕事を経験しており、幅広い分野で活躍した経験があります。
代表の植田弁護士は、不動産会社の顧問先を数社抱え、不動産会社内で起こる多様な法律問題の解決に取り組んでいます。これまでに、明け渡し、立ち退き、競売等の難しい事案を解決した経験があります。これ以外に不動産会社社内で起こる労働問題、取引先との代金のトラブル解決等には、多数の経験を有しています。
解決を図る手法としては、通知書を送付する、相手方との交渉を行う、訴訟を提起する等、事案の性質に応じて、適切な方法を取っています。
青山東京法律事務所では、不動産業に関連する法律問題について、スピーディーかつ経営戦略から見て適切な解決方法を提示しています。
Ⅱ 不動産業における顧問弁護士のサポート内容
1 契約書の作成及び診断
不動産の契約書は複雑であり、少しでも不備があると取引で多大な損害を及ぼすリスクが高まります。請負契約書であれば、添付する見積書、設計図面を含めて確認する必要があり、仲介の場合には、特記事項についても、慎重なチェックが必要です。
2 売買に絡む紛争への対応
不動産売買を巡って売主、買主間で生じるトラブルの種類としては、代金に関するもの、契約不適合（瑕疵担保）責任に関するもの、境界の確定に関するもの等、種々のものがあります。
3 賃貸借をめぐる紛争への対応
賃料の不払い、賃貸借契約の解除、損害賠償請求等、多様な紛争の形態があります。また、貸し借りの関係が、賃貸借なのか使用貸借なのかが明らかでないという場合もあります。
4 従業員とのトラブルへの対応
不動産業者の中で、従業員とのトラブルが起こる場合もあります。セクハラ・パワハラの問題、問題社員の処遇の問題、パフォーマンスの悪い従業員の降格・解雇等の問題です。
5 その他法律問題への対応
不動産業を経営していく過程では、顧客からのインターネットの書き込み、退職した従業員による会社に対する批判的記事の投稿、退職した社員による営業秘密の持ち出し等など、実に多様な法律問題が生じます。
Ⅲ 不動産業の解決事例
青山東京法律事務所が対応してきた案件は以下になります。
- 不動産業の解決事例１：売買契約の有効性
- 不動産業の解決事例２：使用貸借契約終了による建物収去土地明渡請求
- 不動産業の解決事例３：賃料不払いによる賃貸借契約解除と立ち退き請求
不動産業の解決事例１－売買契約の有効性
クライアントは不動産業を営む会社です。都心部の地主が死亡したことを知り、その相続人に売ってくれないかと声をかけたところ、相続税納税のために３カ月以内に現金化したいから、価格を提示してくれと言われました。
その土地の上には老朽化したビルがたっており、再開発をするためには、テナントを立ち退かせなければならず、その立退料の支払い負担と立退までにかかる時間を考慮すると、あまり高い価格で買い取ることはできないと判断し、相続税評価額相当の価格をオファーしました。すると、相続人は承諾してきたので、売買契約書を交わし、2ケ月後に決済をすることで合意しました。
その後１か月たった頃、相続人からこの土地の時価は、相続税評価額の４倍をすることを知らずに契約してしまったので、錯誤に基づいて取消をしたいと言ってきました。クライアントは、相続人に対して、もう売買契約が成立しているので、それは受けられないと言っても相続人はガンとして譲りませんでした。そこで、当事務所の弁護士に相続人との交渉を依頼して来ました。
弁護士は、相続人に対して、内容証明郵便を送り、立ち退きに要する時間とコストから売買金額は不当なものと考えられないこと、取引の経緯から見ても相続人の側には錯誤が存在しないことを丁寧に説明しました。同時に円満解決のため、代金の20％上乗せはできることを伝えると、相続人側も理解を示し、売買契約の売買代金だけ変更することで合意が成立しました。
不動産業の解決事例２－使用貸借契約終了による建物収去土地明渡請求
クライアントは地方都市の駅前で、３代にわたって貸しビル業を展開する者でした。初代には、長男（クライアントの父）、次男、三男の３名の子がいましたが、自分の財産の大半は長男に相続させたいと考え、次男、三男は養子に出していました。その後、初代が亡くなりましたが、遺言書はありませんでした。３名の法定相続分は同じでしたが、初代の意思は次男、三男にも伝わっていたので、長男が財産の３分の２を相続し、次男、三男は６分の１ずつということで決着しました。
しかし、次男は初代の生前の今から３５年前に、初代の所有する好立地の駅前の土地に１０階建てのビルを建て、賃貸経営をしていました。その賃料は年間１億にものぼっていましたが、次男は地代も支払わず、固定資産税のみ負担していました。もちろん、賃借権を成立させるための権利金の支払いもありませんでした。
３年前にクライアントの父（初代の長男）が亡くなりました。その父は妻とは離婚済みであり、一人息子（クライアント）しかいなかったので、クライアントがすべてを相続することになりました。次男がビル経営をする土地もクライアントの所有となったのです。
クライアントは、叔父である次男とは反りが合わず、次男から土地を返してもらいたいと思っていました。そこで、クライアントは、叔父である次男に地代を時価の水準に変更して支払うか、出ていくように交渉を始めました。叔父である次男は、クライアントの言う事を無視し、交渉は決裂しましたが、ある日、固定資産税の３倍程度の地代を過去にさかのぼって供託してきました。
クライアントは、青山東京法律事務所の弁護士にどのように対応するべきか相談をしてきました。弁護士は、権利金の支払いがないこと、固定資産税しか負担していないことから、賃貸借の成立は認められず、使用貸借と認定されるであろうとアドバイスしました。ただ、賃料の供託がされてしまったので賃貸借契約が成立していると判断される可能性はあることも伝えました。
クライアントは、３５年の経過によって使用貸借が終了したとして、退去を請求する訴訟を起こしてほしいと、青山東京法律事務所の弁護士に依頼してきましたので、弁護士は、３５年の期間の経過による使用貸借の終了を理由として、建物収去土地明渡請求訴訟を提起しました。訴訟では、供託が有効か否か、それによって賃貸借が成立しているのか否かが争点となりましたが、裁判所は、親族間の争いであることもあり、和解を勧めてきました。
弁護士は、仮に賃貸借と認定された場合、旧借地法の堅固建物の借地となってしまうので、当初６０年、その後の更新は３０年となってしまい、クライアントの生きている間に土地が戻ってこない可能性が高いので、ビルを買い取ることになっても和解した方が得であることを説明し、和解することを勧めました。クライアントも納得し、ビルの買取価格でも相手と合意することができたので、和解が成立しました。
不動産業の解決事例３－賃料不払いによる賃貸借契約解除と立ち退き請求
クライアントは、父が亡くなり、父の故郷の地方都市の賃貸住宅を相続した。そこには、３０年前から同じ賃借人が居住していましたが、３年程前から、賃料が滞りがちになり、既に２年分の賃料の滞納となっていました。
クライアントは、青山東京法律事務所の弁護士に依頼し、賃借人との交渉を依頼しました。弁護士は、賃借人に契約を解除するので、速やかに立ち退くように内容証明郵便を送りましたが、賃借人はコロナの影響で自分の仕事がうまく行かなくなったのでしばらく待ってほしい、また、雨漏りがするので修繕しろと言って、賃料を支払おうとしませんでした。
そこで、弁護士はやむを得ず立ち退き訴訟を提起し、勝訴判決を得ました。賃借人もさすがに観念したのか、強制執行を受ける前に、自ら立ち退くことを申し出てきたので、ようやくクライアントのもとに住宅が戻って来ました。
Ⅳ 顧問弁護士の料金プラン
青山東京法律事務所では、顧問弁護士の依頼において3つの料金プランを設定しています。
| コース | 対応業務 | 執務時間 |
|---|---|---|
| 5万円コース | ・簡単な契約書のレビュー（2本） ・電話やメール相談（上限2本） | 2時間 |
| 10万円コース | ・簡単な契約書のレビュー（4本） ・電話やメール相談（2〜4本） | 4時間 |
| 20万円コース | ・簡単な契約書のレビュー（8本） ・電話やメール相談（4〜8本） | 8時間 |
それぞれのプランの内容を説明しましょう。
5万円コース
最も安価なプランが5万円コースです。自社で法律問題が生じることは、ほとんどないが、安心のために、顧問弁護士をお願いしておきたいという会社向けのサービスです。執務時間は短時間となりますが、契約書のレビューや電話・メール相談に対応します。また着手金の割引は10％で設定しています。
10万円コース
10万円コースでは、契約書のレビューや電話・メール相談の上限がそれぞれ増加します。青山東京法律事務所の標準的な顧問契約で、多くの会社がこのコースを利用しています。着手金の割引は20％、お問い合わせに対する対応は3営業日以内に行います。
20万円コース
20万円コースは、顧客や取引先との法律問題や労務問題が頻繁に起こる会社向けのサービスです。お問い合わせに対する対応は2営業日以内、着手金の割引は30％となります。
